কাগজ আর দখলে জমি কমবেশি থাকলে, কোনটি দেখে ক্রয় করবেন?

মাসুদ সাহেব তার একটি জমি আপনার কাছে বিক্রি করতে যাচ্ছে। জমিটি দখলে তথা সরেজমিনে রয়েছে পাঁচ কাঠা, কিন্তু সর্বশেষ যে জরিপ হয়েছে সেখানে উল্লেখ রয়েছে জমি আছে মাসুদ সাহেবের নামে চার কাঠা। এখন মাসুদ সাহেব উক্ত জমিটি পাঁচ কাঠা হিসেবেই আপনার কাছে বিক্রি করতে চাচ্ছে।
আপনি আমীন বা সার্ভেয়ার দিয়ে জমি মাপিয়ে দেখলেন যে, মাসুদ সাহেবের দখলে জমি আসলেই পাঁচ কাঠা রয়েছে; কিন্তু সর্বশেষ যে রেকর্ড হয়েছে সেই রেকর্ডে উক্ত জমির পরিমাণ চার কাঠা। আপনি যখন মাসুদ সাহেবকে বললেন যে, জমি তো কাগজে-কলমে চার কাঠা, সেক্ষেত্রে আমি কেন ৫ কাঠা ক্রয় করব। প্রয়োজনে আমাকে চার কাঠা আপনি দলিল করে দেন বাকি এক কাঠা আমার দরকার নেই, সেটা আপনি আপনার কাছে রেখে দেন।

কিন্তু মাসুদ সাহেবের বক্তব্য হচ্ছে, আমি এক কাঠা জমি দিয়ে কি করব? কেননা আমরা জানি যে এক কাঠা জমি সমান হচ্ছে ৭২০ স্কয়ার ফিট বা বর্গফুট, এখন শুধু ৭২০ স্কয়ার ফিট জমি দিয়ে তেমন কিছুই করা যায় না। আর যেহেতু মাসুদ সাহেবের ঐ ৭২০ স্কয়ার ফিটের উপর দখল হয়েছে এবং আশেপাশে কোন প্রতিবেশীও ওই এক কাঠার উপর দখল নিয়ে কোন বিরোধ নেই, সেক্ষেত্রে মাসুদ সাহেবের যুক্তি হচ্ছে আপনি প্রয়োজনে কিছু টাকা কম দেন কিন্তু পুরো পাঁচ কাঠা আপনি নিয়ে নেন। এক্ষেত্রে আপনার করণীয় কি?
আজকে আর্টিকেলে আমরা এই বিষয়টি নিয়েই আলোচনা করব যে, বিক্রেতার কাগজে দলিলে বা খতিয়ানের যে পরিমাণ জমে আছে সেটি আমরা ক্রয় করবো নাকি সরেজমিনে যতটুকু আছে ততটুকু ক্রয় করব?

 

আবার, এক্ষেত্রে উপরে ঘটনাটির বিপরীত ঘটনাও ঘটতে পারে যে, সরজমিনে জমির পরিমাণ রয়েছে কম কিন্তু দলিল বা খতিয়ানে জমির পরিমাণ বেশি। যেমন উপরের ঘটনাটি সাথে মিলিয়ে যদি আমরা বলি যে, হারুন সাহেবের জমির পরিমাণ হচ্ছে দলিল বা খতিয়ান মূলে পাঁচ কাঠা কিন্তু সরজমিনে জমি রয়েছে চার কাটা। অর্থাৎ কাগজে বেশি আছে কিন্তু সরজমিনে কম আছে বা দখলে কম আছে, সেক্ষেত্রে আপনি কোনটি অনুসরণ করবেন?
উপরিউক্ত উভয় সমস্যা সমাধানের ক্ষেত্রে সবচেয়ে সহজ উপায় হচ্ছে, যেটা কম আছে সেটি ক্রয় করা। যদি দখলে কম কিন্তু দলিলে বেশি সেক্ষেত্রে আপনি দখলে যেহেতু কম আছে, দখল অনুপাতেই ক্রয় করবেন। আবার যদি এমন হয় যে, দলিল বা খতিয়ানে আছে কম কিন্তু দখলে বেশি, সেক্ষেত্রে আপনি দলিল বা খতিয়ান মূলে কমটাই ক্রয় করবেন। এক্ষেত্রে অনেকেই একটি ভুল কাজ করেন যে, শুধু কাগজকে মূল্যায়ন বা প্রায়োরিটি দিয়ে থাকে, যার কারণে কাগজে যা আছে সেই অনুপাতে ক্রয় করে আবার আরেক পক্ষ আছে যারা দখলকে সবচেয়ে বেশি অগ্রাধিকার দিয়ে থাকে যার ফলে দখলে যতটুকু আছে ততটুকুই ক্রয় করে।

কিন্তু আপনি যদি আপনার সারা জীবনের উপার্জনটি এমন কোন জায়গায় বিনিয়োগ করতে চান যেখানে আপনি ঝামেলা মুক্ত থাকতে চান, তাহলে আপনার উচিত হবে কাগজ এবং দখল উভয় ক্ষেত্রে মধ্যে যেখানে কম আছে সেটি অনুসারে ক্রয় করা করা। যদি দখলে কম থাকে, কাগজে বেশি থাকে তাহলে আপনি দখলকে অগ্রাধিকার দিয়ে দখল অনুযায়ী কমটুকুই ক্রয় করবেন। অর্থাৎ দখল যতটুকু আছে ততটুকুই ক্রয় করবেন। আর যদি দখলে বেশি থাকে কিন্তু কাগজে কম থাকে সেক্ষেত্রে আপনি দখলকে অগ্রাধিকার না দিয়ে কাগজকে অগ্রাধিকার দিবেন, আপনি তখন কাগজে যে কম আছে সেই অনুপাতেই অর্থাৎ কাগজ অনুসারে ক্রয় করবেন।

দখল ও কাগজ অনুসারে অল্প নিবেন, বাড়তিটুকু বিক্রেতাকে ছেড়ে দিবেন। তাহলে উপরিউক্ত যে দুটি কাল্পনিক ঘটনা আমরা বলেছিলাম, সেক্ষেত্রে মাসুদ সাহেবের কাছ থেকে যদি আপনি জমি ক্রয় করতে যান সেক্ষেত্রে আপনি কাগজ অনুসারে চার কাঠা ক্রয় করবেন, বাড়তি এক কাঠা আপনি ক্রয় করার দরকার নেই। আবার হারুন সাহেবের কাছ থেকে যদি জমি ক্রয় করেন সেক্ষেত্রে উনার যেহেতু দখলে আছে চার কাঠা কাগজে আছে ৫ কাঠা সেক্ষেত্রে আপনি দখল অনুযায়ী চার কাঠা ক্রয় করবেন, বাকি এক কাঠা ওনার কাগজে আছে ওনার কাগজে থেকে যাক সেটা আপনার দরকার নেই।

আপনি দখল অনুযায়ী চার কাঠা কিনে দখল গ্রহণ করবেন, অন্যথায় আপনি লোভে পড়ে বা অন্য কারো ভুল পরামর্শ বা প্রবণে আপনি যদি বেশি পাওয়ার আশায়, মাসুদ সাহেবের পাঁচ কাঠা কিংবা হারুন সাহেবের ৫ কাঠা ক্রয় করে থাকেন, সেক্ষেত্রে আপনি হয় বাড়তি এক কাঠার নামজারি করাতে পারবেন না অথবা দখলে গেলে আপনি বাড়তি এক কাঠা দখল পাবেন না। যেটা ভবিষ্যতে আপনার জন্য বিরোধ সৃষ্টি করতে পারে, তাই আপনার টাকা বিনিয়োগ করে যদি নির্ভেজালভাবে থাকতে চান, সেক্ষেত্রে কাগজ এবং দলিল উভয়ের মধ্যে যেখানে কম রয়েছে সেটি অনুযায়ী ক্রয় করাটা আপনার জন্য শ্রেয় হবে। তবে সব ক্ষেত্রে একই বিষয়ে প্রযোজ্য নয়, যখন সাবেক খতিয়ান বা দলিলের বিষয়গুলো সংশোধন কিংবা সার্ভে করে বাকি জমিটুকু বের করার সম্ভাবনা থেকে থাকে, সেক্ষেত্রে সেগুলো ব্যতিক্রম এর মধ্যে পড়বে।

কাগজ/ডকুমেন্টস আর দখলের মধ্যে যেটাতে কম আছে, সেটা অনুযায়ী ক্রয় করবেন, এটা যারা বুঝেন নাই, তাদের জন্য বাড়তি কিছু লাইন লিখছি। ধরুন, কাগজে আছে ৫ কাঠা, দখলে আছে ৪ কাঠা, এখন দখলে কম আছে, তাই দখল অনুযায়ী ক্রয় করবেন। এই যে দখলের ৪ কাঠা, সেটি কিন্তু কাগজ দ্বারা সমর্থন করা হচ্ছে, তাই ৪ কাঠা ক্রয় করলে সমস্যা নাই। কিন্তু, কাগজে যে ৫ কাঠা আছে, সেটি কি দখল দ্বারা সমর্থন করা হচ্ছে? না। কাগজে আছে ৫ কাঠা, দখলে আছে ৪ কাঠা, বাকি ১ কাঠা সমর্থন করছে না দখল। তাই, যেটি কম সেটি অনুসারেই ক্রয় করতে হবে। আর পুরো আর্টিকেলে কাগজ বলতে দলিল, খতিয়ান ইত্যাদিকে বুঝানো হয়েছে আর দখল বলতে সরেজমিনে জমির পরিমাণকে বুঝানো হয়েছে। আশা করি বুঝতে পেরেছেন, ধন্যবাদ।